什麼是房地合一稅? 新舊制與例外情況有哪些?如何計算與規劃節房地合一稅？

買賣不動產簽約時，代書會跟「特定的賣方」告知要記得要申報房地合一稅。常常有朋友問小代書房地合一稅是什麼？為什麼會有房地合一稅？沒賺錢也要申報嗎？新制舊制到底怎麼分？想必大家也有許多疑問，接下來小代書就為各位解析吧!

什麼是房地合一稅?

簡單來說房地合一稅就是：105年1月1日後，以出價取得的不動產（含預售屋），在出售時若有獲利，政府便會針對獲利部分課稅。我們常常聽到的新制與舊制，最簡單分辨的方法，就是以屋主取得該不動產的時間點做區分（謄本上登記完成的時間點），如果屋主在中華民國105年1月1日前取得，就適用舊制申報，如果在民國105年1月1日後取得，則適用新制的房地合一稅。

 

新舊制與例外情況有哪些?

不過有下列幾種例外：

1.繼承：

如果不動産所有權人是民國105年1月1日後繼承取得並出售時，其新舊制適用必須回朔至被繼承人當初取得的時間點判斷為準。

舉例 : 如果被繼承人（過世的人）當初是在民國102年就取得不動產，那麼就算他在106過世後，才由繼承人繼承，那繼承人將來假設在109年出售時候可以選擇新制或舊制皆可，並且可以從過世的人取得的時間開始計算持有期間。所以以上述例子來說持有期間就是7年（109−102＝7），更簡單來說，就是因為繼承取得的不動產持有期間可以從前一任取得時開始合併計算。

但如果過世的人在105年後才取得，那就母庸置疑是適用新制了。而為何會有人會選擇新制呢？其實是因為若符合房地合一稅自用住宅稅率的條件，有400萬的獲利是免稅的，所以比起適用舊制，新制也有機會可以不用繳到半毛錢，節稅的條件在後半節會說明。

那若真的只能適用新制也沒關係，有的人可能會擔心因為繼承取得成本認列很低，如果有房貸的話，那豈不是賣了房子之後，不僅需償還房貸又要繳納房地合一稅，根本就是倒賠嗎？

別擔心，若房屋有房貸，在出售時可以認列屬於繼承時取得不動產的額外負擔，在計算時可以從獲利中扣除，所以許多有錢人也會利用這點來節稅，實際如何操作會於第五章繼承篇做分享。

2.配偶贈與：

如果受贈人是民國105年1月1日以後取得，將來出售時需回朔到贈與人當初取得的時間點，以判斷適用新制、還是舊制。

舉例 : A男在民國103年以買賣取得房子，而在107年將房子贈與給配偶B，那將來配偶B出售時候就是適用舊制。因為配偶之間的關係有如左手換右手，所以若符合相互贈與之財產不計入贈與總額規定的話，取得時間跟取得原因就會以配偶間第一次互相贈與前來認定（也就是A男103年取得的時候）。而即便配偶B在110年以贈與將房子還給A男後才出售，也是一樣的道理。相對的，若A男是在民國105年以後才取得房子，接著贈與配偶後再出售，就是以新制房地和合一稅計算啦。

那可能有人會好奇，我如果繼承取得後，再贈與配偶的話，這樣到底要怎麼計算？

舉例：王老先生在100年取得房子，而106年王老先生過世時由小王繼承，小王又於108年贈與給配偶，最後於111年出售。天啊是不是覺得好複雜？但遇到混和雙打的狀況也不用怕！因為前面有說，取得的原因是以第一次互相贈與時為準，所以因為配偶出售時雖然看起來是贈與取得，但因為是配偶贈與所以要回朔到106年小王的取得原因，那小王既然是繼承取得的話，一樣可以將過世的人取得的時間合併計算，也就是實際的持有期間若選擇新制房地合一稅申報的話，就是11年(111 – 100 = 11)。

3.遺贈取得：

跟配偶贈與相同，若受贈人是民國105年1月1日以後取得，將來出售時一樣回朔到贈與人當取得的時間點，以判斷適用新制還是舊制，並且一樣可以將前一任取得的時間合併計算。

那為什麼要叫房地「合一」稅呢？

其實是因爲過去舊制的土地跟建物是分開課稅的，在土地增值稅篇有提到，土地自然增值的部分應屬於公有，所以人們為享受土地增值的利益而出售土地時，需要課徵土地增值稅；若是因為出售房屋而獲利，便會按實價課徵所得稅，而過去因為實際換算下來的稅負擔很小，甚至很多投資客短期投機買賣，大賺一筆利潤，卻因為稅制的關係僅僅繳了不符合比例、非常非常少的稅。所以在105年開始，政府為了減少投資客與抑制短期炒作、實現租稅公平，設計與整合了土地的「土地增值稅」及房屋的「所得稅」，將獲利課稅的計算方式統一，並按持有的期間不同區分稅率，才有現在持有時間越短，課徵的稅率越高的房地合一稅。

簡單來說，105年1月1日之前取得的房地出售後的所得，屬於財產交易所得，以往不動産買賣如果契約書沒有特別分別註明房屋與土地房屋價格是多少的話，就必須代入公式計算房屋及土地的比例個別課稅，房屋的出售所得併入綜合所得稅於隔年申報，土地則課徵土地增值稅；而105年1月1日以後取得的房地（包含預售屋換約轉售），交易時須按實際成交價格合併計算申報房地合一稅，並且從綜合所得稅中分離課稅，稅率則依持有的期間訂定。

那可能有人會問，那如果繳了房地合一稅的話，就不用繳土地增值稅嗎？

還是要的！在土地增值稅篇有提到，漲價總數額是土增稅的課稅基礎，並且需要繳還後才能移轉。但政府考量到土地的部分在賣出時，已經繳納土地增值稅，為了避免重複課稅，所以房地合一稅的可扣除成本會扣除漲價總數額。那有的人就會想，既然這樣的話，我高報移轉現值是不是賣掉後就可以少繳一點房地合一稅了？政府可不是吃素的～一旦有調整，國稅局在你申報時很快就會發現，然後就會打電話請你去喝咖啡，了解過去所有的金流等等，變得愈來愈複雜。所以很多人說國稅局是政府合法授權的土匪（不是我說的），如果其中找到漏稅的部分會連補帶罰，真的得不償失。

而房地合一稅在110年7月1日後又調整了：持有期間適用的稅率、將法人比照個人課稅、擴大房地合一的課稅範圍，除此之外，也防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅，並且針對免稅額上限做調整。白話來說，就是課稅變得更重了！而目前一律都是適用2.0的規定（因為現在已經超過110年，未來要出售的話時間不可能倒流，一定會在110以後呀！），要特別注意的是，即使出售沒有獲利或就算是賠錢賣，還是必須申報房地合一稅！並且必須在過戶完成後隔天30日內申報，所以如果以為沒有獲利就不用申報，可是會被處3,000 元以上到3 萬元以下罰鍰的！除此之外，若被發現還有需要補稅的部分，還會就漏掉的部分處 3 倍以下的罰鍰，所以務必準時申報！

那可能有人會問，如果是買預售屋，出售的話也要申報嗎？

答案是要的！不只是成屋，只要是105 年 1 月 1 日以後取得的房屋，不論是預售屋、地上權住宅等，除了依農業發展條例申請興建的農舍外，都是房地合一稅的課稅範圍。不過因爲政府目前已經修法禁止預售屋的換約轉售，所以基本上除非是修法之前就買，但還未蓋好的預售屋，否則未來不太會有這樣的案件。

房地合一稅的稅率是什麼?

房地合一稅按持有期間課徵不同的稅率，所謂的持有期間，是以買入並登記完成，到賣出過戶完畢後的時間計算，個人持有期間長短會導致課徵的稅率不同，如下表所示：

以2年的分水嶺為例，實務上，曾經有代書疏忽了登記時間，明明客戶差一兩天，持有時間就超過2年，只要晚點過戶登記，便能適用35%的稅率；然而因爲沒有留意到，導致客戶要多繳足足10%的稅，可想而知後來造成不小的糾紛。魔鬼總是藏在細節裡，節稅的機會就這樣溜走了～

另外其實每到交屋的時候，我們總會提醒買方資料要收好。這些資料都是非常重要的憑證，未來出售時才有辦法佐證真的有花這些錢，作為取得成本降低課稅金額千萬要收好；還有如果賣方需要報房地合一稅，要記得要去申報。有些客戶避免麻煩，就會順便委託我們申報；當我們請賣方提供買房登記取得的資料時，常常得到的回答是：「我要找找耶，好像沒有收好，啊如果找不到的話會怎麼樣嗎？」或者是仲介詢問客戶賣房子要繳多少房地合一稅？這時候我的內心總會想著：「難道我看起來會通靈嗎？」每當想開口說出來時，話又吞了回去⋯⋯

房地合一稅的計算方式?

房地合一稅的計算方式為:課稅所得 × 房地合一稅率

1.課稅所得＝成交價－買賣原始取得成本－取得、改良、移轉之相關費用－土地漲價總數額

2.應納稅額＝課稅所得×房地合一稅率

所以持有期間短→稅率高，獲利高→稅額高

而計算交易所得時，個人出售房屋時的成本跟可減除的必要費用有那些呢？

可以從房地合一稅稅基中扣減的項目包含買賣原始取得成本、交易日前 3 年內交易損失金額以及土地漲價總數額三類，以下分別介紹：

一、原始取得成本

買賣原始取得成本即為買入時的成交價格，而繼承或贈與的話就是以取得當時的房屋現值與公告土地現值並經物價指數調整後的總額。

房地合一稅成本認定

除了原先取得房地成本可扣除以外，以下支出只要可以提出舉證文件，也都可以列為成本被扣除：

1.購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，所以單據通通要收好阿～)

2.房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息

3.取得房屋所有權後，使用期間支付能增加房屋價值或效能，符合「非兩年內損耗，附著房屋的的增置、改良或修繕費」（例如：地板拋光、室內油漆粉刷、浴廁翻新、屋頂防水、泥作、水電管路等不可拆卸的項目）

4.依土地稅法施行細則第 51 條規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用：

(1)改良土地費用

(2) 工程受益費

(3)土地重劃負擔總費用

(4)因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額

二、因取得、改良及移轉而支付之費用：

1. 交易時房屋支付的必要費用，例如：仲介費、搬運費、清潔費、代書費等

2.當次交易未自該房地交易所得減除之土地漲價總數額部分

簡單來說，就是土地增值稅單上面有一個「土地漲價總數額」，把那串數字填下去就對了！

3.交易日前 3 年內交易的損失金額

不過要注意的是，有些東西不得列為成本或費用，像是：取得房屋所有權後，使用期間所繳納的房屋稅、地價稅、管理費及金融機構借款利息等。

要特別注意裝潢費的部分，很多人會誤以為只要是有關房屋修繕裝潢的費用都可以扣除，其實是錯的，這部分必須要是將來賣屋時帶不走的才可以列入，如果是系統櫃、傢具、家電等就沒辦法認列。

而憑證的部分也不要以為只用估價單就可以，因為國稅局除了只認發票外，並且開立發票的公司營業項目以及內容也必須跟你申報的裝修項目吻合才行。另外如果金額過高，國稅局也會要求提供裝修契約書及付款金流證明，在申報時要特別注意。

那如果取得成本通通都丟掉了怎麼辦？

也不用太擔心，政府還是有點良心的，如果提供不了成本的憑證，可以依下列方式做成本：

一、買賣原始取得成本

如果沒有提供證明文件證明原始取得的成本，稽徵機關可以按照查到的資料來核定，通常會依地政機關留存的實價登錄為準。但如果查不到資料，可依照原始取得時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布之消費者物價指數調整後核定。

因此我們也一再的提醒客戶無論房子要持有多久，其實都有可能會出售，所以購屋時的合約書務必收好！不然真的查不到資料的話，可是會依跟市價落差很大的房屋評定現值及公告土地現值來認定呀～

二、取得、改良、移轉之相關費用：

除了合約外，費用發票、收據等都務必要好好保存。尤其是仲介費金額真的不小，若意外不見的話，記得趕快去找仲介要影本，以免未來出售時舉證困難，因為很多業者在一定期間後會銷毀當初的收據。要知道這麼做之後，省下來的可都是白花花的銀子啊！

而若申報時未提供因取得、改良及移轉而支付的費用的話，稽徵機關可以按成交價額3%計算，並最高以30萬元為限。簡單來說，如果成交總價的3%大於30萬，那未提供證明的話最高就是扣30萬；但如果總價3%低於30萬，那就是按成交價額的3%扣除。所以這邊也有個小技巧，就是看提示的費用跟未提示的3%（最高三十萬）哪個金額比較高，就用哪個認列作為相關費用扣除比較划算囉!

如果因為特殊狀況而被迫短期內賣出怎麼辦？

別擔心，政府沒有那麼殘忍（？）只要個人及營利事業是因為下列幾種情況交易，就可以以稅率20%計算就好：

1.因為財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素，導致交易持有期間在五年以下之房屋、土地。

例如 : 因為被調職、被強制執行、或是因為重大疾病跟意外而必須賣房子支付醫藥費。又或是因為共有房地雖然自己反對出售，但還是被他共有人以多數決出售、或是被繼承人因無力償還房貸等等都算。

2.地主以自己的土地跟建商合作興建，建完後分回的房地，自土地取得之日起算五年內完成銷售。

3.個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉，且其持有期間在五年以下。

4.建商興建房屋完成後第一次移轉。

其實房地合一稅說穿了就是為了打擊投資客短期炒房的行為而制定的，所以短期內移轉獲利課徵的稅率就會非常的高。針對有不得已的正當理由在短期內移的人，國稅局還是有點良心的。

房地合一稅如何節稅？

在介紹了怎麼計算房地合一稅後，是不是覺得在105年才後買房子覺得有點衰，只要未來出售有獲利就要繳比舊制多的稅呢？但如果你不是投資客，只是為了自住或是讓家人住的更好才想換屋的話，那大可以放心。因為我們的政府還是鼓勵自住使用的非炒房行為。雖然條件有點嚴格，但有辦法讓你賣出後獲利400萬以內是不需要繳稅，而且超過400萬元的部分，也只要按最低稅率10%繳稅！

只要滿足以下條件：

1.本人或配偶、未成年子女在該地設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿6年

2.交易的前6年內，沒有提供出租、營業或執行業務使用（個人事務所也不行）

3.本人與配偶還有未成年子女於交易前6年，內未曾適用過自住房地租稅優惠（也就是說每六年同時只能使用一次不能分開申請）

也就是說符合上述所有條件，假設賣出自用住宅賺了450萬，只需要繳5萬塊的稅！這也就是為什麼有些繼承取得而出售的房子會願意選擇新制房地合一稅申報啦～

另外，小代書曾經被問過，如果子女設籍時還未成年，但六年後出售時已年滿 18 歲，那還可以適用嗎？

很可惜，這樣就不符合房地合一稅的自住條件了，所以建議先將配偶或其他年紀較小的子女遷入，以免最後無法申請優惠稅率，功虧一簣啊！