為什麼有錢人常投資房地產？

身為台灣人肯定都聽過老一輩說「有土斯有財」，這樣根深蒂固的觀念一方面造成房價高漲，但一方面的確也讓許多富裕的家庭世代傳承財富。在了解遺產如何規劃前，先來聊聊為什麼有錢人喜歡購買房地產吧！

原因1. 房地產是不完全競爭市場：

想買房的人或許會很有感覺，即使有了實價登錄，房地產真實價格依然不透明。過去因為不動產價格的不透明，在最誇張的時候，曾有一日三市的奇景，所以從民國101年起政府開始推動實價登錄，最近一次修法於110年。前面在講實價登錄時，小代書有提過對實價登錄的看法，所以這裡就不再贅述。

房地產跟一般金融產品不一樣的是，一般有價證券不管是1股還是1000股來說，都是同一個標的；然而每個不動產都是不一樣的產品，即使是同一條街也可能因為有無裝潢、房屋現況而導致不同的銀行鑑價，也影響了最終成交價格的落差。但有趣的是，小代書也曾遇過沒裝潢，成交價格卻比附近其他房屋高的案件，由此可知，買賣最後能夠成交其實是雙方價值認定一致導致的結果。

原因2.台灣土地稅制有利於投機：

不同於其他各國，台灣不動產持有的成本十分的低。持有一間上千萬的房子，每年要繳的地價稅與房屋稅相較國外，可說是非常便宜，因為台灣不動產課稅是依據申報地價與房屋現值，而這些依據都是由政府組織評定出來，與市場價值相差甚遠，且稅率也非常低，在課稅基礎與稅率都偏低的情況下，要繳納的稅金也僅如此。諷刺的是，稅率較重的土地增值稅在短期買賣炒作反而課徵不太到，即使有房地合一稅來為短期內買賣課重稅，投資客只要有辦法拉高價格，讓實際獲利期望值夠高，負擔一樣是轉嫁到買方身上。

如同前面所述，台灣的稅制是有利於投機的，所以許多有錢人喜歡利用不動產來傳承財富。

舉例來說，3000萬同樣市值的有價證券與台灣不動產，有價證券在繼承時，假設不考慮其他國家的稅制與手續複雜度，以被繼承人死亡時之「時價」為準，也就是以3000萬課稅；然而不動產則是以土地的公告土地現值，房屋的評定標準價格為準，加上採用繼承方式僅需課徵遺產稅，免課土增稅、契稅等。

遺產稅計算方式?

遺產稅免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額白話說明如下：

1.免稅額（遺贈稅法第18條）：

1,200萬元。若為軍警公教人員因公殉職，加倍計算。

2.課稅級距金額（遺贈稅法第13條）：
(1)遺產淨額5,000萬元以下者，課徵10％。
(2)超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15％。
(3)超過1億元者，課徵1,250萬元，加超過1億元部分之20％。    

      
3.不計入遺產總額之金額（遺贈稅法第16條）：

(1)被繼承人日常生活必需之器具及用具：72萬元以下部分。

(2)被繼承人職業上之工具：40萬元以下部分。

4.扣除額（遺贈稅法第17條）：
(1)配偶扣除額：400萬元。
(2)直系血親卑親屬扣除額：每人40萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣40萬元。
(3)父母扣除額：每人100萬元。
(4)重度以上身心障礙特別扣除額：每人500萬元。
(5)受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人40萬元。兄弟姊妹中有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣40萬元。
(6)喪葬費扣除額：100萬元。

以上規定的各項金額，會根據物價指數連動調整，比如113年的規定如下:

（一）免稅額：新臺幣（下同）1,333萬元。

（二）課稅級距金額：

1. 遺產淨額5,000萬元以下者，課徵10％。
2. 超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15％。
3. 超過1億元者，課徵1,250萬元，加超過1億元部分之20％。

（三）不計入遺產總額之金額：

1. 被繼承人日常生活必需之器具及用具：100萬元以下部分。
2. 被繼承人職業上之工具：56萬元以下部分。

（四）扣除額：

1. 配偶扣除額：553萬元。
2. 直系血親卑親屬扣除額：每人56萬元。其有未成年者，並得按其年齡距屆滿成年之年數，每年加扣56萬元。
3. 父母扣除額：每人138萬元。
4. 重度以上身心障礙特別扣除額：每人693萬元。
5. 受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人56萬元。兄弟姊妹中有未成年者，並得按其年齡距屆滿成年之年數，每年加扣56萬元。
6. 喪葬費扣除額：138萬元。

而因為通常公告現值都比市價低很多，所以同樣價值的財產換成不動產的話，將導致原本近百萬的遺產稅變成可能不用繳稅的差別，甚至符合條件的農地不論市價多少都免列入課稅。所以遺產的種類不一樣，課稅的計算價值就不同，更精確的來說，稅後所得的財富將大不相同。

實務上，父母若想傳承不動產給子女，買賣跟贈與皆要繳納契稅與土地增值稅，但如果以繼承遺產方式，因為免課土增稅、契稅，加上若有配偶子女平均分配後，遺產淨額於2000萬以下基本上繳不到稅，所以我們會建議客戶若不是因為遺產分配可能有糾紛需要於生前先移轉，還是百年後等待繼承移轉就好。

如果擁有龐大財產要怎麼規劃節稅呢？

舉例來說，50歲的王老先生平時勤儉，擁有龐大財產，包括土地6筆公告現值共計6,000萬元、房屋2棟現值合計為2,000萬元、某上市公司股票10萬股、銀行存款500萬元，夫妻感情融洽生有1男1女，並且都乖巧上進，某天（108年2月3日）享用晚餐後，王老先生看著太太及兒女覺得很滿足，只是不禁擔憂起若百年以後回到天國，怎麼讓他們保有如現在一般優渥的生活，又可少繳遺產稅或贈與稅呢？

首先，我們先來算算如果沒做任何規劃的話，要繳納的金額是多少。

假設王老先生111年2月4日突然意外死亡，留有如上述之遺產，當天該股票收盤價為50元，王老太太及子女皆繼承，則王老先生之遺產稅計算如下：

1.遺產總額：9000萬（6,000萬+2,000萬+10萬股×50元+存款500萬＝9000萬元）
2.免稅額：1333萬元
3.扣除額：716萬元（包括：配偶扣除額：493萬元、直系血親卑親屬扣除額：100萬元、喪葬費：123萬元）

4.遺產淨額：6961萬元（9000萬−1333萬元−716萬＝6961萬元）
5.應納遺產稅額：794.15萬元（500萬+294.15萬元）

而經過代書的規劃後，若王老先生當天就想通了，先於隔天（108年2月4日）贈與王老太太土地2筆共計2000萬元、房屋2棟2000萬元、上市公司股票 10萬股（收盤價每股50元）、銀行存款500萬元，王老先生若於 112年2月4日過世時財產再沒有增加，除了贈與太太的財產外財產亦未減少，那王老先生的遺產剩下土地4筆計4,000萬元、房屋0棟、上市公司股票0萬股 、銀行存款0元，若王老太太及子女皆繼承，王老先生之贈與稅及遺產稅計算如下：

因配偶贈與不計入贈與總額，所以5000萬元不計入贈與總額的話應納的贈與稅額等於0元。

而在在婚姻關係消滅時（例如離婚、配偶死亡），會有所謂「剩餘財產分配請求權」，並且配偶贈與可以主張無償取得的財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，財產低的那方可以要求財產高的那方就雙方之間的差額進行平均分配。

所以在王老先生過世後，王老太太可以依民法之規定，行使剩餘財產差額分配請求權，其價值於核課被繼承人遺產稅時，可以自遺產總額中扣除。也就是說可以先將剩餘財產分配完後再開始繼承，並且配偶依然可以繼承財產喔！

所以如果王老太太除了王老先生贈與外沒有其他財產，那可分配到的剩餘財產就是4000萬元（4000萬+0+0+0=4000萬元）÷2＝2000萬元。

如此一來，112年王老先生逝世，其繼承人需繳之遺產稅計算如下：
1.遺產總額：2000萬元（4000+0+0+0-2000=2000萬元）
2.免稅額：1333萬元

3.扣除額：716萬元
4.應納遺產稅額：0元 (2000萬-1333萬-716萬 < 0 )

是不是差很多！善用夫妻贈與節稅與剩餘財產差額分配請求權，合法節省龐大的遺產稅（國稅局應該不希望太多人看到這篇）。不過要注意的是，如果王老太太本身身體就不好，有可能比王老先生早過世，那贈與給太太可能無法達成減稅之目的，反而增加太太的遺產稅，所以在規劃時需多方考量。

不過財產規劃建議在老當益壯時就執行，因為遺產及贈與稅法第15條第1項規定過世前2年內的贈與，還是要繳遺產稅的！

遺產及贈與稅法第15條第1項

被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：
(一) 被繼承人之配偶。
(二) 被繼承人依民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人。
(三) 前款各順序繼承人之配偶。

因此如果王老先生想以贈與太太財產之方式分散財產，需要及早規劃。若王老先生贈與王老太太的財產的時間點不幸在死亡日前2年內，那仍然需併入王老先生的遺產中課稅，就無法達成節省遺產稅之目的呦！