「我地又沒變大、房子也沒多蓋一間，今年的稅單怎麼多了好幾千？」每年11月，這句話我聽到耳朵長繭。我是高雄的王芷代書，先講結論安你的心：多數時候不是政府亂漲，是你的地價總額跨過了一條看不見的門檻——累進起點地價。
本文目錄
法條原文
土稅§16Ⅱ：前項所稱累進起點地價，以各該直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。
土稅§16Ⅰ：地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依規定累進課徵。
📌 本文引用之條文已於 2026 年 8 月核對現行法規，如遇修法將同步更新。
白話翻譯
先講為什麼會有這條線。平均地權的精神是「地多的人多負擔一點」，所以政府先畫一條線：線以下的人用最低的基本稅率，線以上才一段一段往上加。條文本身沒幾個字，但每個字都看得懂、湊在一起就開始暈了對吧？別擔心，我拆給你看。
「累進起點地價」是判斷你進不進累進稅率的門檻——用該縣市七公畝（700㎡）的平均地價當基準，而且計算時不包括工業／礦業／農業／免稅土地。你名下同一縣市的地價總額沒超過門檻，就全部用基本稅率10‰；超過就進入5級累進，超過部分依倍數從15‰一路往上到55‰。
那超過門檻，是整筆地價都要改用高稅率嗎？不是喔。關鍵在「分段累加」：不是整筆地價都改用高稅率，而是只有超過門檻的那一段才套較高稅率——跟綜所稅的級距是同一個邏輯。所以地價稅「越繳越多」通常不是被多課，是重新規定地價後你的地價總額往上跳了一段（內心OS：地漲價我又沒賣，稅倒是先漲了呀～）。
那知道門檻在哪裡有什麼用？用處大了。地價稅是按每一個人在每一個縣市的地價總額分開計算的（土稅§15），所以全家的地如果統統掛在同一個人名下，很容易一路衝上55‰的頂級距；本來就該分開持有的，級距自然也分開算。這不是要你搞什麼花招，而是在買地、繼承分配的那一刻先問一句：「這樣掛下去，會不會跨線？」別擔心，問得早就來得及；事後才發現，就只能年年多繳囉～
常見誤區
| ❌ 常見誤解 | ✅ 正確理解 |
|---|---|
| 計算累進起點地價時，誤將工業、礦業、農業、免稅土地納入計算 | 分子與分母均須扣除工業用地、礦業用地、農業用地及免稅地之地價與面積，再乘以7（平施§27附件一計算公式） |
| 誤以為超過累進起點地價後，全部地價總額均適用較高稅率 | 僅就超過累進起點地價之部分，依各倍數區間適用對應稅率累進課徵（土稅§16Ⅰ） |
常見問題 FAQ
Q1：地價稅為什麼每年金額不一樣？
地價稅按申報地價計徵，各縣市重新規定地價後，地價總額可能上升；一旦超過累進起點地價，超過部分就適用較高稅率，稅單自然變厚。
Q2：累進起點地價每個縣市都一樣嗎？
不一樣。依土稅§16Ⅱ，是以「各該直轄市或縣（市）」土地七公畝之平均地價為準，各縣市地價水準不同，門檻也不同。
Q3：有沒有辦法讓地價稅便宜一點？
最常見的合法路徑是符合要件的土地申請「自用住宅用地優惠稅率2‰」——那是另一條軌道，詳見自用住宅優惠五大要件。
法條依據
土稅§16Ⅰ、Ⅱ、平施§27
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我是 王芷｜小代書的成長日記｜紅杉地政士事務所——一位把複雜不動產與稅務，翻譯成人話的人。
