「小代書，我跟隔壁同一條巷子、地一樣大，他一年繳一萬、我繳五萬，是不是政府算錯了？」每年11月，這句話我至少聽三次。不是政府算錯，是隔壁申請了「自用住宅用地優惠稅率」，你沒有。我是高雄的王芷代書，幫朋友看稅單時，被追問最多的下一題是——夫妻名下各有一間房，是不是兩間都能享優惠？答案跟多數人想的不一樣呦。
本文目錄
法條原文
土稅§9：本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
土稅§17Ⅰ：合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：一、都市土地面積未超過三公畝部分。二、非都市土地面積未超過七公畝部分。
土稅§17Ⅲ：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。
📌 本文引用之條文已於 2026 年 8 月核對現行法規，如遇修法將同步更新。
白話翻譯
三條條文讀完，是不是每個字都看得懂，合在一起就看不懂了？別擔心，我一段一段拆給你看。
為保障人民自住、減輕負擔，自用住宅用地的地價稅按2‰計徵——是基本稅率10‰的五分之一。數字直接算給你看：同一筆地價總額500萬的土地，一般稅率一年繳5萬，自用住宅稅率一年繳1萬，一年差4萬，而且是年年差。
但這張優惠券要「五大要件」齊全才拿得到，缺一不可：
- 本人、配偶或直系親屬在該地辦竣戶籍登記（土稅§9）
- 無出租（土稅§9）
- 無供營業使用（土稅§9）
- 地上建物屬本人、配偶或直系親屬所有（土稅施§4）
- 面積限制：都市土地以3公畝、非都市土地以7公畝為限（土稅§17Ⅰ）
那如果夫妻名下各有一間房，兩間都拿去申請可以嗎？很可惜，不行。這裡還有兩件事一定要記住：第一，全家以一處為限——本人、配偶加未成年受扶養親屬合起來只能挑一處用2‰，有多間就挑稅負差最大的那間，其他乖乖按一般稅率（內心OS：政府真的是萬萬稅呀～）。第二，優惠不會自動生效，要申請：依土稅§41，要在每年地價稅開徵40日前提出，逾期申請從次年才開始適用；核准過一次、用途沒變，以後免再申請。
最可惜的是這種狀況：五個要件其實統統符合，只是沒人提醒要申請，於是一年多繳四萬、一繳繳十年——四十萬就這樣送給政府了，連張感謝狀都沒有。別擔心，這題補救很簡單：把地價稅單翻出來，對一下上面五個要件，趕在開徵40日前遞件就好囉～
常見誤區
| ❌ 常見誤解 | ✅ 正確理解 |
|---|---|
| 甲的A屋申請一處、乙的B屋再申請一處，共兩處均享優惠 | 土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬合計以一處為限（土稅§17Ⅲ） |
| 土地設籍即符合要件，建物所有人不限 | 建築改良物須屬土地所有權人、配偶或直系親屬所有（土稅施§4） |
常見問題 FAQ
Q1：地價稅自用住宅優惠稅率什麼時候申請？
依土稅§41，應於每年地價稅開徵40日前提出申請，逾期申請者自次年開始適用；前已核定而用途未變更者，以後免再申請。每年實際受理截止日以稽徵機關公告為準。
Q2：夫妻名下各有一間房，可以兩間都申請優惠稅率嗎？
不行。土稅§17Ⅲ規定本人、配偶及未成年受扶養親屬「以一處為限」，全家只能選一處適用2‰。
Q3：房子有部分出租，還能適用自用住宅稅率嗎？
土稅§9的定義是「無出租、無供營業」的住宅用地，有出租或供營業使用的部分就不符合自用住宅用地要件。實際個案怎麼切、怎麼認定，建議先向稽徵機關或專業地政士確認。
法條依據
土稅§9、§17、§41、土稅施§4
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我是 王芷｜小代書的成長日記｜紅杉地政士事務所——一位把複雜不動產與稅務，翻譯成人話的人。
