「小代書，謄本上這行字是不是代表這塊地有問題？」客戶把手機截圖傳過來，上面印著：「本地上權係依土地法第34條之1規定設定」。先讓你安心：這不是警告標語。這行註記，就是這個權利的「身世標籤」——它在告訴每一個查謄本的人，這個權利是多數決通過的，不是全體共有人一起點頭的。我是高雄的王芷代書，這篇講清楚它到底在說什麼。
本文目錄
法條原文
第一項 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
（土地法§34-1全文共6項，上面只節錄跟本文直接相關的部分；完整條文與逐點解析請看完整版。）
📌 本文引用之條文已於 2026 年 8 月核對現行法規，如遇修法將同步更新。
白話翻譯
先講這個章為什麼要蓋。多數決很方便，但它天生會留下一個「有人沒同意」的尾巴；如果不寫在謄本上，五年後、十年後接手的人根本無從得知。與其讓大家日後各執一詞，不如一開始就把身世寫在臉上。
當多數人依§34-1「強行」設定地上權或典權給別人時，地政事務所會在土地登記簿的「其他登記事項欄」蓋一個章，寫著：「本地上權（或典權）係依土地法第34條之1規定設定」（執行要點第4點）——提醒後續買家這是多數決強行通過的、可能還有其他少數地主不開心；讓法律關係一目了然，避免以後各執一詞。這個標籤會隨著地上權讓與、典權轉典一路轉載，不能撕掉。
那看到這行字，該怕還是不該怕？我的答案是：不用怕，但要多問三句。第一，當初的書面通知有沒有做足？第二，少數共有人的價金有沒有受領或提存？第三，15天的優先購買權期間有沒有走完？這三題都有紙本可查，查完你買得安心，將來要轉手也講得清楚（內心OS：不動產最貴的從來不是價格，是資訊不對稱呀～）。別擔心，這些資料代書調得到，不用你自己去猜囉～
常見問題 FAQ
Q1：謄本上有34-1註記的地，可以買嗎？
可以買，權利本身是合法有效的。註記的作用是資訊揭露——讓你知道這個權利的來歷是多數決，背後可能存在不同意的少數共有人，出手前多做一層盡職調查（確認通知程序、價金處理是否完備）比較安心。
Q2：這個註記以後會消失嗎？
不會自己消失。依執行要點第4點，辦理地上權讓與或典權轉典時應予轉載——權利轉幾手，身世標籤就跟幾手。
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我是 王芷｜小代書的成長日記｜紅杉地政士事務所——一位把複雜不動產與稅務，翻譯成人話的人。
