「小代書，我三年前換屋退回來的80萬土增稅，現在要再賣，會不會怎樣？」小王在電話那頭問得很小聲。答案是：那80萬要整筆吐回去。重購退稅，就是政府發給換屋族的一張退款券——賣掉舊家、買進新家，已經繳掉的土地增值稅可以拿回來。我是高雄的王芷代書，這張券最有感，但它綁了兩個時間限制，忽略任何一個都會出事。
本文目錄
法條原文
土稅§35Ⅰ（節錄）：土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於規定者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。
土稅§37：土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。
📌 本文引用之條文已於 2026 年 8 月核對現行法規，如遇修法將同步更新。
白話翻譯
兩條條文擺在一起，是不是每個字都看得懂，合起來就開始頭痛：二年、五年、移轉登記、改作其他用途……別擔心，其實只要記住兩個數字、兩個動作就好。
重購退稅是政府鼓勵換屋的機制，但不是拿到就沒事。兩個時間限制：
限制一（進場）：兩年內。先賣後買，要在出售完成移轉登記起2年內重購；先買後賣也可以，一樣抓2年（土稅§35Ⅱ準用）。退稅金額以「已繳的土地增值稅」為上限。
那到底能退多少？舉個好算的例子：小王原本那塊地的地價是800萬，賣的時候繳了80萬土增稅，800萬扣掉80萬還剩720萬；他新買的土地地價是1,000萬，比720萬多出一截——不足的部分超過已繳稅額，所以80萬全額退還（退稅以「已繳的土增稅」為上限，不會退更多呦）。反過來，如果新買的地價只有700萬，比720萬還少，那就一毛都退不到——愈換愈小的那一刻，退款券自己就作廢了。
限制二（出場）：五年內別動。退稅後，重購的土地自完成移轉登記起5年內再移轉、或改作其他用途（例如戶籍遷出、不再自住、拿去出租營業），除了該次要課土增稅，原本退你的稅款要整筆追回。像開頭的小王，第三年就賣，那80萬得整筆吐回去，等於白高興一場。
特別提醒：戶籍遷出，等於自己把退稅退回去。
很多人以為「我人還住在那裡就好」，但法律看的是戶籍。這條鏈很短：重購退稅要求新買的地仍作自用住宅用地（土稅§35Ⅰ①）；而「自用住宅用地」的定義，第一個要件就是本人、配偶或直系親屬在該地辦竣戶籍登記（土稅§9）。戶籍一遷出，這塊地就不再是自用住宅用地——落入§37說的「改作其他用途」，退還的稅款一樣要整筆追回。
但這裡有個很多人不知道的關鍵：戶籍不是完全不能動，是不能「全部搬走」。§9 寫的是「土地所有權人或其配偶、直系親屬」辦竣戶籍登記——三者之中有任何一人設籍，這塊地就還是自用住宅用地。
所以最常見的踩雷情境是這樣：為了爭取好學區，把小孩的戶籍遷出去，卻忘了確認自己或配偶還留在那裡——全家戶籍都空了，退稅就被追繳（內心OS：為了孩子的學區，賠掉一台車，這誰想得到呀～）。反過來說，只要本人、配偶或直系親屬留下任何一人的戶籍，遷走其他人是可以的。
五年內的三大地雷（踩到就追繳）：
- 移轉——出售當然算，贈與配偶也算（很多人以為夫妻間搬來搬去沒關係）
- 出租或供營業使用——包含只租一小塊（例如騎樓擺夾娃娃機）
- 戶籍全部遷出——記得留一人（見上）
別擔心，這三顆地雷都是「事前知道就能繞開」的：要換屋，等滿五年再動；要贈與配偶，等滿五年再送；要出租，先算一下租金收得回追繳的稅嗎；戶籍要遷，遷之前先數一數「這裡還留著誰」。事前問一句，比事後補一筆便宜太多囉～
常見誤區
| ❌ 常見誤解 | ✅ 正確理解 |
|---|---|
| 重購期限混淆：以為須於出售後一年內完成登記 | 出售後自完成移轉登記之日起「兩年內」重購，或先購後兩年內出售均可（土稅§35Ⅰ、Ⅱ） |
| 限制期間混淆：以為退稅後十年內不得移轉 | 退稅後「五年」內再行移轉或改作其他用途，除課徵增值稅外並應追繳原退還稅款（土稅§37） |
| 人還住在那裡，戶籍遷去別處沒關係 | 自用住宅用地的定義就是「辦竣戶籍登記」（土稅§9）。五年內戶籍遷出＝改作其他用途，原退稅款要追繳（土稅§37） |
還有一套：房地合一稅也能退，而且可以兩個都退
很多人以為重購退稅只有一種，其實是兩套各自獨立的制度：賣房子時繳的土地增值稅走土稅§37，繳的房地合一稅走所得稅法§14-8。只要各自符合條件，兩邊都可以退，不是二選一。
所得稅法§14-8（節錄）：個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日……起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購……之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。……前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
兩者最關鍵的三個差別：
| 土地增值稅重購退稅 | 房地合一重購退稅 | |
|---|---|---|
| 法源 | 土稅§35、§37 | 所得稅法§14-8 |
| 怎麼退 | 差額退：新購地價超過「原售地價扣掉土增稅」的不足額，以已繳稅額為上限 | 比例退：按「重購價額 ÷ 出售價額」的比率退還 |
| 申請期限 | 依稽徵程序申請 | 重購完成移轉登記次日起五年內申請（§14-8明定） |
| 五年內追繳 | ✅ 兩邊都是：再行移轉或改作其他用途，追繳 | |
💡 房地合一的設籍要件是「個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記並居住」（所得稅法§4-5參照），跟土增稅只看「辦竣戶籍登記」略有不同——實際申辦前建議逐案確認。
常見問題 FAQ
Q1：先買新房再賣舊房，也能申請重購退稅嗎？
可以。土稅§35Ⅱ規定先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內出售原土地者，準用退稅規定——順序不拘，時間都抓兩年。
Q2：退稅金額怎麼算？
比較「新購土地地價」與「原出售土地地價扣除已納土增稅後之餘額」，就不足支付新購地價的差額，在已納土增稅範圍內退還（土稅§35Ⅰ）；地價認定依土稅§36。
Q3：出售前曾出租，會影響重購退稅嗎？
會。自用住宅用地適用重購退稅，土地出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用（土稅§35Ⅲ）。
Q4：重購退稅後，五年內可以把戶籍遷走嗎？
可以遷，但不能全部遷走。土稅§9 的自用住宅用地要件是「土地所有權人或其配偶、直系親屬」辦竣戶籍登記，只要三者之中留下任何一人，這塊地仍是自用住宅用地。全家戶籍都遷出，就屬於§37的「改作其他用途」，原退稅款會被追繳——最常見的意外就是為了學區把小孩戶籍遷走，忘了確認自己還在不在。
Q5：土地增值稅和房地合一稅的重購退稅，只能選一個嗎？
不是。兩套制度各自獨立（土稅§35、§37 vs 所得稅法§14-8），只要各自符合條件，兩邊都能申請。退法不同：土增稅是「差額退」，房地合一是按重購價額占出售價額的「比例退」。
法條依據
土稅§35、§36、§37
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我是 王芷｜小代書的成長日記｜紅杉地政士事務所——一位把複雜不動產與稅務，翻譯成人話的人。
