「阿嬤的地過戶到我名下，代書說土增稅一毛都不用繳，真的假的？」真的。繼承來的地要過戶、地被政府徵收、想捐地做公益——這幾種情況，土地增值稅確實一毛都不用繳。但「免徵」跟「不課徵」是兩回事：免徵，是這一次不收、原地價重新起算；不課徵，是先幫你欠著、以後一次算總帳。搞混的人，常常是多年後再賣地時才被那張稅單嚇到。我是高雄的王芷代書，這篇把免徵的情形分組講清楚，先記住「有幾組」，細節忘了也能反推回來呦。
本文目錄
法條原文
土稅§28但書（節錄）：因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
土稅§28-1：私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，免徵土地增值稅。但以符合左列各款規定者為限：一、受贈人為財團法人。二、法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。三、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
土稅§39、§39-1（節錄）：被徵收之土地、依法得徵收之私有土地所有權人自願售與需用土地人、區段徵收以現金補償者→免徵。
📌 本文引用之條文已於 2026 年 8 月核對現行法規，如遇修法將同步更新。
白話翻譯
三段條文一次讀完，是不是每個字都看得懂、合起來卻背不起來？別擔心，不用硬背，分成四組就好記多了。
免徵情形分四組記：①繼承與特殊贈與（繼承移轉、政府出售或依法贈與的公有地、政府受贈的私有地、符合三要件的公益捐地）②徵收與自願讓售（被徵收、自願售與需用土地人、區段徵收領現金補償）③公共設施保留地尚未徵收前的移轉④小額免徵（土增稅稅額在新臺幣100元以下免予課徵，土稅施§3）。
⚠️高頻陷阱：免徵＝免除課徵、會變動原地價（下次計算漲價從新基準起算）；不課徵＝遞延課稅、不變動原地價（漲價累積著，以後一次算）。公共設施保留地同時具備「免徵＋不課徵」雙重性質——變更為非保留地後再移轉，還是要從原基準算回來課。
那這一字之差，實際上差多少？舉個例子最清楚：阿公那塊地，當年的原地價是100萬，繼承的時候公告現值已經漲到1,000萬。因為繼承免徵，這900萬的漲價政府一毛都不收；更關鍵的是，日後小王要賣，原地價是從繼承時的1,000萬重新起算，不是從100萬（土稅§31Ⅱ）。同一塊地如果走的是「不課徵」，原地價還停在100萬，漲價一路累積著，將來一次算總帳，那張稅單厚到會讓人手抖（內心OS：省下的稅原來只是先寄放在政府那裡呀～）。別擔心，判斷方法很簡單：看到「免徵」就想「這段漲價一筆勾銷」，看到「不課徵」就想「先欠著」，兩個詞就分得開了囉～
常見誤區
| ❌ 常見誤解 | ✅ 正確理解 |
|---|---|
| 混淆「免徵」與「不課徵」，以為效果相同 | 免徵會變動原地價；不課徵為遞延課稅，不變動原地價 |
| 以為公共設施保留地僅具免徵性質 | 公共設施保留地同時具有「免徵＋不課徵」雙重性質，變更後再移轉仍須以第一次免徵前之原地價計算補徵（土稅§39Ⅱ但書） |
常見問題 FAQ
Q1：繼承的土地過戶要繳土地增值稅嗎？
不用。因繼承而移轉之土地免徵土增稅（土稅§28但書）；日後再出售時，以繼承開始時該土地之公告現值為原地價計算漲價（土稅§31Ⅱ）。
Q2：捐地給廟或協會，也免土增稅嗎？
不一定。土稅§28-1的免徵限「供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用」，且受贈人須為財團法人、章程載明解散時賸餘財產歸地方政府、捐贈人未取得任何利益——三款缺一不可。
Q3：農地賣掉免土增稅，也算這八種免徵之一嗎？
不是。農地移轉是「不課徵」（土稅§39-2），不是「免徵」——效果差在原地價會不會重新起算，詳見農地免稅通行證的兩個條件。
法條依據
土稅§28、§28-1、§39、§39-1、土稅施§3
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我是 王芷｜小代書的成長日記｜紅杉地政士事務所——一位把複雜不動產與稅務，翻譯成人話的人。
